光明包先生

沒房屋租賃特定法令 解決租屋糾紛看租約

: 11/16/2018 - 14:36

個案1

沒房屋租賃特定法令 解決租屋糾紛看租約

(檳城16日訊)因工作關係而長期在外國生活的王先生,把位於檳城喬治市的公寓單位出租。本來他以為租客是自己居住,但最近卻意外發現該租客將單位轉租外勞,由於不清楚相關外勞的背景,因此擔心屋子被用來作為非法活動場所。

租客未經屋主同意而擅自將屋子轉租二房東,屋主如何保護本身權益?執業律師林文明說,我國沒有特定法令是針對房屋租賃事項,因此屋主與租客之間發生糾紛,就要看當初雙方所簽署的房屋租約來定奪。

租客轉租外勞 可報警備案

林文明說,一般房屋租約都有列明條款,如相關單位僅是作為住宅用途、不可轉租及不可在單位內進行非法活動等,若屋主能證明該租客違反租約任何條款,屋主有權終止與租客的合約,並要求住在屋內的人搬離。

由於王先生擔心住在該單位內的是非法外勞,林文明建議王先生向警方備案,指其出租的單位遭租客轉租,避免執法單位突擊檢查時,屋主被牽連。

“如果王先生不想繼續租給該租客,可向法庭申請包空交屋(Vacant Possession),不過他需先向租客發出終止通告信(termination notice),指該租客沒有遵守租約,所以要終止租約,並給予期限讓租客搬離。”

“如果租客有欠下租金,王先生可依據1951年動產扣押法令(Distress Act 1591)向法庭提出申請,向拖欠租金的租戶追討不超過12個月的租金。”

個案1

拍攝警員執法遭扣押  可到公共投訴局求助

住在檳島西南縣的連先生因拍攝警方的執法過程而遭警員強制帶回警局,執業律師林文明說,我國沒有任何法令列明民眾拍攝執法人員屬於犯法行為,不過在拍攝過程中,民眾不可存有任何挑釁公務員的行為,否則執法人員有權扣押。

不可挑釁公務員

連先生說,此事發生在峇央峇魯的瑪央巴錫第三條路(Jalan Mayang Pasir 3),該區沒有任何告示牌闡明不可停車,因此發現警員執法時便用手機拍攝作為記錄。

“該警員發現我拍攝後上前阻止我,我告訴對方內政部長曾說民眾拍攝警方取締過程並不違法,這是民眾監督警員執行任務的方法之一,可是該警員仍將我帶返警局。”

連先生說,對方知道他是一名聽覺障礙者後,還在警局欺負及恐嚇他。

他說曾多次尋找州議員及其他非政府單位協助,可是都沒有下文,因此向《光明包先生》求助。

林文明說,根據刑事程序法典及刑事法典,有明確列明可被逮捕的罪行(seizable offence)及不可逮捕罪行(non seizable offence)。

他舉例說,不可逮捕罪行包括司機沒有系安全帶駕駛或超速駕駛等,觸犯相關法令者會接獲罰單;而可被逮捕的罪行好比打搶及掠奪等,不過就算是可被逮捕的罪行,警方也需要有合理的理由才能捉人。

針對連先生的個案,林文明覺得相關警員存有不恰當的做法,因此他建議連先生到光大行政中心第44樓的公共投訴局求助,也可以致電聯絡相關部門04-2636893。

 

沒房屋租賃特定法令 解決租屋糾紛看租約

: 11/16/2018 - 14:27

個案1

沒房屋租賃特定法令 解決租屋糾紛看租約

(檳城16日訊)因工作關係而長期在外國生活的王先生,把位於檳城喬治市的公寓單位出租。本來他以為租客是自己居住,但最近卻意外發現該租客將單位轉租外勞,由於不清楚相關外勞的背景,因此擔心屋子被用來作為非法活動場所。

租客未經屋主同意而擅自將屋子轉租二房東,屋主如何保護本身權益?執業律師林文明說,我國沒有特定法令是針對房屋租賃事項,因此屋主與租客之間發生糾紛,就要看當初雙方所簽署的房屋租約來定奪。

租客轉租外勞 可報警備案

林文明說,一般房屋租約都有列明條款,如相關單位僅是作為住宅用途、不可轉租及不可在單位內進行非法活動等,若屋主能證明該租客違反租約任何條款,屋主有權終止與租客的合約,並要求住在屋內的人搬離。

由於王先生擔心住在該單位內的是非法外勞,林文明建議王先生向警方備案,指其出租的單位遭租客轉租,避免執法單位突擊檢查時,屋主被牽連。

“如果王先生不想繼續租給該租客,可向法庭申請包空交屋(Vacant Possession),不過他需先向租客發出終止通告信(termination notice),指該租客沒有遵守租約,所以要終止租約,並給予期限讓租客搬離。”

“如果租客有欠下租金,王先生可依據1951年動產扣押法令(Distress Act 1591)向法庭提出申請,向拖欠租金的租戶追討不超過12個月的租金。”

個案1

拍攝警員執法遭扣押  可到公共投訴局求助

住在檳島西南縣的連先生因拍攝警方的執法過程而遭警員強制帶回警局,執業律師林文明說,我國沒有任何法令列明民眾拍攝執法人員屬於犯法行為,不過在拍攝過程中,民眾不可存有任何挑釁公務員的行為,否則執法人員有權扣押。

不可挑釁公務員

連先生說,此事發生在峇央峇魯的瑪央巴錫第三條路(Jalan Mayang Pasir 3),該區沒有任何告示牌闡明不可停車,因此發現警員執法時便用手機拍攝作為記錄。

“該警員發現我拍攝後上前阻止我,我告訴對方內政部長曾說民眾拍攝警方取締過程並不違法,這是民眾監督警員執行任務的方法之一,可是該警員仍將我帶返警局。”

連先生說,對方知道他是一名聽覺障礙者後,還在警局欺負及恐嚇他。

他說曾多次尋找州議員及其他非政府單位協助,可是都沒有下文,因此向《光明包先生》求助。

林文明說,根據刑事程序法典及刑事法典,有明確列明可被逮捕的罪行(seizable offence)及不可逮捕罪行(non seizable offence)。

他舉例說,不可逮捕罪行包括司機沒有系安全帶駕駛或超速駕駛等,觸犯相關法令者會接獲罰單;而可被逮捕的罪行好比打搶及掠奪等,不過就算是可被逮捕的罪行,警方也需要有合理的理由才能捉人。

針對連先生的個案,林文明覺得相關警員存有不恰當的做法,因此他建議連先生到光大行政中心第44樓的公共投訴局求助,也可以致電聯絡相關部門04-2636893。

 

餐飲中心禁帶寵物 店主沒阻止將罰款

: 11/02/2018 - 14:47

個案1

餐飲中心禁帶寵物 店主沒阻止將罰款

(檳城2日訊)民眾帶寵物到餐廳用餐,對其他顧客造成影響,檳島市議員陳慧萍說,除了以寵物為主題的餐廳外,任何飲食中心或餐廳都不容許攜帶動物,否則店主將被罰款。

日前,張女士與家人到市區某餐廳用餐,發現相隔不遠的另一桌顧客帶狗隻進餐廳,對此張女士向店主反映,但店主無奈說他們已經在店外張貼不能帶寵物用餐的告示,如果顧客仍將狗隻帶入餐廳,他們也僅能溫馨提醒,不能趕客。

針對此事,張女士想問,面對這種情況民眾可向那個部門投訴?同時是否可以拍下相關照片發送到相關部門?這樣的話執法單位會開罰單給狗主或店主嗎?

陳慧萍指出,1991年檳島市政廳食物處理條例有列明,餐廳內是不能有任何寵物或動物的,否則店主將因觸犯相關條文而被罰款250令吉,因此店主有責任阻止顧客帶寵物入店。

寵物主題餐廳須申請執照

“除非是以寵物為主題的餐廳,不過這些餐廳也必須先向當局申請一張特別執照,並且需遵守一定的條例。”針對張女士提及是否可拍下照片作投訴一事,陳慧萍建議她向檳島市政廳投訴,並將有關照片提交作為證據。

個案2

分層地契須州政府批准 程序約需90個工作日

王小姐的雙親多年前購買雙溪檳榔華麗花園組屋一個政府廉價組屋單位,2017年他們委託律師辦理組屋分層地契申請,前後繳付了1645令吉的手續費,但至今仍無法獲得分層地契。

執業律師林文明說,一般上申請政府組屋單位的分層地契都需向州政府申請,只有獲得當局批准及繳付印花稅後,才能要求發展商簽署。

王小姐說,她針對此事曾多次聯絡有關律師樓,而對方的書記每次都要求王小姐重新提交文件,不僅讓她懷疑早前送去的文件他們都沒有存檔。

王小姐指出,雖然該律師樓近期告知州房屋局正在審核相關申請,如果順利應該就能拿到分層地契,然而王小姐想問的是,政府組屋單位的分層地契申請,一定需要州房屋部的批准嗎?一般上處理分層地契申請大慨需要多久時間?

林文明說,一般上申請政府組屋單位的分層地契,從申請到完成大慨需要90個工作天。

他建議王小姐向該組屋發展商或州房屋局了解情況,看是否相關方面有任何文件還沒準備好。

與此同時,記者也聯絡上雙溪檳榔區州議員林秀琴,她向州房屋部查詢後證實,當局在2017年2月28日接到相關律師樓的來函,以申請1965年國家土地法典第14A法定表格(Borang 14A),並在同年3月13日回函通知對方代表律師前來領取。

林秀琴建議王小姐再聯絡相關律師查詢,是否當中有任何溝通誤會的情況發生。

 

公廁看管員漫天收費 陳慧萍:若違法將對付

: 10/26/2018 - 14:40

個案1

公廁看管員漫天收費 陳慧萍:若違法將對付

(檳城26日訊)新關仔角小販中心的收費公共廁所看管員被指向民眾漫天收費,檳島市議員陳慧萍說,如果調查顯示看管員有違反規定,當局將採取行動,包括終止對方的服務。

她說,當局已著手調查,若此事屬實,不排除會改派他人接管該公廁。

當地小販葉女士向《光明包先生》投訴,公廁的收費表列明每人收費20仙,但看管員卻選擇性向“比較好欺負”的民眾如婦孺及遊客下手,向他們徵收50仙至1令吉不等的費用。

刻意掩蓋收費表

“該看管員沒有將公廁收費表置放在顯眼的位置,有時候還刻意用其他東西遮蓋收費表。”

她說,曾親眼看過小販向該看管員理論,反遭對方警告不要多事,否則不容許小販使用公廁。

“我已報警並向負責該區小販的檳島市政廳人員投訴,雖然當局有派員前來調查,不過最終都沒有下文。”

她擔憂對方的做法會影響該小販中心在遊客心目中的形象。

針對此事,陳慧萍說,檳市廳管轄的公廁可分為兩類,也就是收費及免費,收費公廁的費用都劃一,即每次使用需付20仙。

“收費公廁都是交給排污服務局(JPP)退休公務員負責管理,主要是幫補這些退休公務員的收入。”

她說,鑑於市政廳沒有支付他們薪金,因此公廁的收費都歸他們所有,不過前提是他們要全權負責公廁的運作及衛生。

“當局早前已經劃一公廁的收費,任何看管員都不可以擅自增加收費,至於公廁的開放時間,市廳並沒有劃一,不同地區的公廁開放時間並不相同。”

對於葉女士提及看管員沒有將公廁收費表放在顯眼位置,陳慧萍指該作法已經違反檳市廳的規定。

個案2

涉及車禍轎車或摩多 駕駛者可向肇禍者索賠

陳小姐的汽車與摩多相撞後,被友人告知不能向摩多騎士的投保公司索償,只好被逼自費修車。

陳小姐說,她日前開車回家時在十字路口與一輛從小巷衝出來的摩多相撞,導致車前的保險槓損壞,因友人告訴她不能向摩多索賠,她只好自費修車。

24小時內需投報

1個月後,另一友人告知她其實可以向肇禍者保險公司索償,不過她已經超過向警方報案的時間。

執業律師林文明說,無論車禍所涉及的是車子或摩多,駕駛者都有權向肇禍者索賠。

他說,一般上涉及交通意外者需於24小時之內向交警投報,除非有特殊理由,例如涉及車禍者入院或擁有合法的醫療證明,這樣情況下可以獲得通融。

“針對陳小姐的個案,其實她仍可以向警方投報,其差別在於供詞的強弱度,若涉及車禍者在24小時內報案,供詞會較有可靠性,除非是有特別理由,如車禍後入院等,否則過了24小時的供詞相對來講是較弱的。”

他說,還有一種情況是當車禍發生時,雙方已協議私下處理,過後因其中一方不遵守協議而報警,交警屆時會要求另一方涉案者也投報,以做記錄。

林文明建議涉及車禍的民眾要拍下車禍現場及車子損壞的照片,如有行車記錄片段會更好,至少讓警方更了解意外發生的經過。

“事發後,事主應該通知本身的保險公司,以尋求該公司的建議,如果事主要向對方保險公司索償,就必須確保他在交通意外中完全沒有犯錯。”

 

外籍妻不告而別 夫可單方申請庭令離婚

: 10/19/2018 - 14:29

個案1

外籍妻不告而別 夫可單方申請庭令離婚

(檳城19日訊)外籍妻子7年前不告而別後,邱先生遇上第二春,有意與現任女友共結連理,惟因早前婚姻仍有效而無法結婚。執業律師林文明建議邱先生,除了向法庭申請單方面離婚之外,也需要以無法尋得印尼籍妻子為由入稟法庭申請庭令,以豁免向對方提交離婚通知。

現年40歲的邱先生是一名運輸司機,10多年前娶了一名印尼籍女子為妻,並與該女子育有2名孩子,然而妻子卻在兩名孩子分別3歲及5歲時,突然不辭而別返回印尼,從此音訊全無。

有意與現任女友結婚

邱先生後來認識了現今的女朋友,如今他們兩人有意結婚,但礙於無法聯絡上其印尼籍妻子而一直無法辦理離婚手續。

由於邱先生與印尼籍妻子的婚姻仍然有效,因此無法與現任女友結為合法夫妻。

邱先生想知道他要如何處理此事?如果他的在前一段婚姻仍有效的情況下與現任女友結婚,會否觸犯重婚罪?

林文明也建議邱先生,向法庭申請單方面離婚時也立下遺囑,因為向法庭申請單方面離婚的過程,或許需要半年時間,而他在這期間若發生任何意外,其印尼妻子仍是相關財產的合法繼承人。

他說,由於邱先生早前的婚姻仍然有效,因此他是無法再合法註冊結婚,如果這期間他被發現與女友有過於親密關係,其印尼籍妻子可以向法庭提告邱先生通姦,並要求他及女友賠償損失。

個案2

檳市廳網上系統暫失靈 外坡人可郵政匯票繳罰單

來自外州的李先生趁假期與家人到檳島旅遊,卻在市區違例停車而接到檳島市政廳的罰單,李先生返家後想通過網上繳付罰款,卻發覺網上繳付罰款的系統暫無法使用。

檳島市議員陳慧萍建議外州民眾使用郵政匯票(Wang Pos)方式繳付罰款。

她說,車主在填寫表格時可以註明款項是繳付給“Majlis Bandaraya Pulau Pinang”,然後連同罰單一併寄到罰單上的地址。

可托親友助繳付

陳慧萍說,市政廳網上繳付罰款系統因技術問題而暫時無法使用,外州人也可以透過住在檳島的朋友協助繳付罰款。

“如果有親屬或朋友住在檳城,外州人也可透過他們繳付罰款,屆時僅需提供接獲罰單的車子車牌號碼,便能繳付罰款。”

她說,如果沒有繳付罰款,檳市廳有權採取法律行動,包括提控對方上庭等。陳慧萍呼籲大家儘早繳付罰款,以免受到不必要的困擾。

 

租戶拖欠租金拒搬遷 屋主可通知解除租約

: 10/12/2018 - 14:28

個案1 

租戶拖欠租金拒搬遷 屋主可通知解除租約

(檳城12日訊)屋主向拖欠租金的租戶收回屋子,對方不僅拒絕搬遷,還要屋主支付賠償金。面對這類租戶,執業律師林文明建議屋主向租戶發出收回屋子的通知書,給對方一個月搬遷期限,若對方不搬遷,屋主可採取法律行動。

孫小姐將其位於牛汝莪的一間屋子出租給一名華裔男子,每月租金為450令吉,她沒有和對方簽署任何租約,然而該租戶除了首個月有支付450令吉租金及給1個月的抵押金之外,接下來就開始拖欠租金,需要她多次催收。

孫小姐決定收回該屋子,但對方不僅拒絕搬離,還向孫小姐索取賠償金。她曾向警方投報,不過警方拒絕受理此案。

孫小姐也有考慮要向檳州水供機構及國能申請切斷該屋子的水電供應,但擔心這行動會觸犯法令。

從孫小姐提供的資訊分析,執業律師林文明說,雖然孫小姐和租戶沒有簽約,但此案可歸納為雙方默認的月租契約方式,因此是受到法律約束的。

“租戶拖欠租金或不願意搬遷,屋主可以依據法律採取兩項行動,首先就是通過正式的律師信通知租戶解除租約。”

他說,如果租戶在限期後仍然沒有離開相關屋子,屋主可以起訴租戶,如果租戶藐視法庭判決拒絕搬遷,屋主可申請庭令拿回屋子,並在法庭官員陪同下,到相關單位要租戶搬遷。

至於孫小姐問及是否可切斷水電供應,林文明則說,如果屋主已經通知租戶解除租約,而且所給予的期限也屆滿,那屋主可以這樣做。

通知解約斷水電不違法

“期限到後,孫小姐可向檳州供水機構及國能申請終止該屋子的水電供應,不過在期限內,就算租戶拖欠租金,屋主不能私自更換屋子鎖頭或鎖屋,以免觸犯非法禁錮罪名。”

“此外,在屋主沒正式與租戶解除租約之前,屋主也不能私自進入屋子或搬走租戶屋內的物件。”

個案2

垃圾續丟廢置垃圾槽 管理層不處理接罰單

住在壟尾某組屋的王先生說,該組屋樓下有一個廢置的垃圾槽,但當地居民仍然將垃圾丟棄在該處,引起衛生問題,也引來很多老鼠。

“該垃圾槽已關閉數年,但這一年來,居民丟棄在該處的垃圾越來越多,老鼠到處亂竄。”

可投訴檳市廳要求滅鼠

他說,組屋管理層早前已解決了組屋樓下滿堆垃圾的問題,但鼠患問題一直沒有處理,也造成道路破洞。

檳島市議員陳慧萍說,組屋管理層必須處理組屋範圍內的衛生問題,否則檳市廳將開罰單給組屋管理層。

至於王先生要求市政廳派人滅鼠,她說,王先生可以向檳島市政廳投訴,當局會派員前往調查。

“至於行人道上的窟窿,如果屬於私人地段就應由管理層負責修補,反之則可交給市政廳或相關單位維修。”

 

轎車停巴士停放區 警有權直接開罰單

: 09/28/2018 - 14:48

個案1

轎車停巴士停放區 警有權直接開罰單

(檳城28日訊)湯小姐從外國回來檳城,她家人提早到檳城國際機場出境大廳外的路邊停車等她。該處是巴士停放區,他們沒下車也沒熄引擎,結果警方沒給予任何警告,直接拍照開出罰單。湯小姐認為這作法有欠公平,希望向有關單位投訴。

湯小姐說,她家人的車是停在出境大廳外的第三條路,該地區同時也是巴士停放處,因此她家人沒下車也沒熄引擎。

“如果警員要求他們移車,他們也會遵照指示,但警員卻沒有給予任何警告,直接拍照開出罰單。”

湯小姐認為這作法有欠公平,問《光明包先生》她能向哪個單位投訴。

針對此問題,執業律師林文明說,任何停放在巴士或德士專屬停放處的車輛皆觸犯法律,因此警方有權開出罰單。

可向州交警組主任反映

“很多時候警員會先給予警告然後再開出罰單,但還是會有例外的時候,還是要看當時的情況,比如是否很混亂。也要看該名警員是以人情或法律的角度出發,因為給予警告是人情,直接開罰單是法律。”

“嚴格來說,規劃給巴士或德士停放的車位對民眾的私家車來說都是禁區,警方如果發現後是有權直接對車主開出罰單。”

他說,如果湯小姐對此不滿,她可到警方公共關係部或向州交警組主任反映。如果他們覺得湯小姐的理由合理或情有可原的話,就會給予罰款折扣。

“罰單上註明如果不還罰款將被控上庭,因此我建議湯小姐盡快解決此事,若過了限期限被控上庭,那時才來求情是不划算的。”

個案1

除非情況迫切危害安全 市廳不擅闖民宅清理

邱先生住在峇都丁宜某排屋住宅區,他的鄰居長期不在家,花園因沒有清理而雜草叢生,雜草都快要高過圍牆了。雖然邱先生對雜草問題有點擔憂,但因聯絡不到屋主,所以只能乾着急。 

有天,邱先生因有要事而從工作崗位早退,回家時發現隔壁家的雜草已被清理,而清理雜草的工作人員竟然穿着檳島市政廳清道夫的制服。

他對此事感到好奇,問《光明包先生》為何市政廳人員可以進入民宅清理雜草?

針對邱生生的疑問,檳島市議員陳慧萍說,邱先生是否真的記得清楚是市政廳人員為鄰居家清理雜草,因如果非迫切情況,市政廳人員是不會隨便進去民宅。

“除非是很迫切的情況,否則市政廳人員的工作範圍是沒有包括進民宅家,而迫切的情況則如接到鄰居投訴雜草滋生蚊蟲或有蛇出沒,也就是危害到公眾安全的情況,同時也找不到屋主,當局才會與其他相關單位配合,進去該地點清理。”

她說,屋主有責任清理自己的家園,如果屋主沒有妥善管理環境,市政廳接到投訴後有權向產業擁有者開出罰單。

 

遊客車停門前 可找市廳捉違泊

: 09/14/2018 - 14:55

個案1

遊客車停門前 可找市廳捉違泊

(檳城14日訊)每逢假期都有很多遊客會湧到檳城阿依淡區的旅遊勝地,造成極樂寺及升旗山附近一帶車多人雜,而塞車及遊客胡亂泊車的行為,也引發連串的民生問題。

過去4天的連休假日,升旗山腳下一帶就出現大塞車及遊客把車直接堵在居民門口,導致居民無法把車駕出。

受影響的陳小姐致電《光明包先生》詢問,面對這樣情形她可向哪個單位投訴,並希望相關單位可以一勞永逸的解決問題。

她說,遊客不僅違泊而且還“三重泊”,有者更直接把車停在住宅區的出入口或民宅門口前,阻礙民眾及其他車輛的通行。

“一旦有火警,消防車該如何進到住宅區救援?這對當地居民是極為危險的。”

“這種情況都發生在公共假期,政府部門都沒服務,因此居民也不知要如何聯絡執法單位。”

針對陳小姐的問題,檳島市議員陳慧萍說,一旦遇到阻礙交通或胡亂停泊的交通工具,民眾可聯絡檳島市政廳投訴熱線:04-2637637或04-2637000。

她指出,檳島市政廳非常關注交通問題,特別是景點區。阿依淡及升旗山區是最為熱鬧的景點區之一,因此市廳都會派員到當地作交通監督及對違泊車開罰單等。

“我們會對當地交通紓緩方案做研究。”

她呼籲大家在公假期間盡可能善用公共交通工具,除避免交通阻塞,也鼓勵共車活動並達到節能減炭目標。

個案2

上仲裁庭不諳國英語 可申請通譯員

因組屋單位漏水導致樓下單位天花板及家俬受損,結果樓下業主入稟房屋仲裁庭,要求事主維修漏水及油漆外,還索償家具及電器損壞的損失。

關女士指出,她不諳馬來語及英語,擔心上仲裁庭時會措手無策。她想問,面對這類案件,該如何是好?

檳州行政議員楊順興建議關女士向仲裁庭申請上庭時安排通譯員。

關女士居住在壟尾某組屋單位。她說,在2008年時其單位樓下的屋主向她投訴屋子漏水,要求雙方共同承擔維修費用,她答應承擔200令吉維修費。

但在7年後也就是2015年,對方再次投訴其單位又漏水。這次雙方是在組屋管理層的協調下,原本共同承擔2000令吉維修費解決,但最後卻沒有下文,也沒有展開任何維修工程。孰不知對方於今年再向檳島市政廳建築物委員會投訴。

她說,這次她不但要自付維修費,還需替樓下的單位粉刷。原以為事情已告一段落,沒想到破財擋不了災,樓下單位的住戶再到房屋仲裁庭向她追討家具及電器損壞賠償。

楊順興說,房屋仲裁庭不容許聘用代表律師,不過關女士可申請通譯員,但必須是在下一次開庭之前。

他指出,關女士也可以自行聘用檳州法庭的通譯員,但費用需關女士自行接洽。

 

土地遭變賣沒獲分配款項 可民事訴訟追討賣地所得

: 08/24/2018 - 14:16

個案1

土地遭變賣沒獲分配款項 可民事訴訟追討賣地所得

(檳城24日訊)謝先生的母親10年前立下契約把一塊土地留給包括他在內的7名親人,母親逝世後,謝先生發現土地被侄兒變賣,但他卻沒有獲得分配任何款項。執業律師林文明說,如果謝先生能證明對方沒依照契約行事,那他可通過民事訴訟向對方追討賣地所得。

來自霹靂州的謝先生說,已故母親在霹靂州擁有一塊土地,母親在世時曾委託律師立下契約將土地轉讓給7名受益者,即他、4名兄弟姐妹與2名侄兒。

“1997年家人通知我去律師樓簽約,我當時沒有閱讀契約內容就簽名。”

他說,若干年後他從別人口中得知侄兒已將土地出售,他向侄兒追討賣地所得,即每人40萬令吉,但侄兒卻拒絕付款。

“侄兒說我沒有履行契約內容,所以無權分享賣地所得。契約闡明每名受益人每月必須支付100令吉予律師以轉交母親,直至母親逝世為止。侄兒指我僅支付兩個月的100令吉給律師,過後就沒有繼續支付。”

謝先生說,當年他每一兩個月都有親自給母親100至300令吉不等的生活費,不過對於侄兒指他僅支付2期的款項予律師,他則沒有印象。

須依照契約行事

“侄兒與家人討論後有意每月支付100令吉給我,直到我往生為止,不過我拒絕這項建議。”

他說,7名受益者中的2人已經往生,他近期獲得該份契約,發現契約闡明若侄兒要變賣該土地,必須獲得3名受益人同意,但他問了姐姐及妹妹,她們都表示對於侄兒賣地一事毫不知情。

他想問《光明包先生》,其侄兒賣地一事是否符合法律?

針對謝先生的詢問,執業律師林文明說,如果契約提及轉賣土地必須獲得3名受益人的同意,而謝先生又能證明對方沒有依照契約行事,那他可以通過民事訴訟向對方追討賣地的款項。

林文明說,謝先生的個案較為複雜,而且一般案件的追究法律責任期限只是6年左右,因此他建議謝先生向律師求助。

他說,如果收益人有支付母親生活及醫療費用,在公平原則(equity principles)下,是有權享有應得的權益。

個案2

鄰居狗隻散發異味 可尋助市廳將派員調查

住在檳城白雲山的謝女士說,鄰居是一名愛狗人士,家中除了固定飼養一隻黃金獵犬外,間中也會暫時收養街邊的狗隻,這些狗隻所散發的異味造成其他居民困擾不已,雖然曾多次向對方反映此事,不過問題沒有獲得解決。

她說,他們居住的地點是排屋住宅區,鄰里之間本應互相體諒,居民向對方反映,但對方反指我們沒有愛心,還批評我們歧視動物。

“我們也不知如何與對方溝通,曾有一次更差點因此與鄰居發生肢體衝突。”

“我們找該名鄰居理論,對方稱她飼養的狗隻都有向檳島市政廳申請狗牌,而且也有注射疫苗。”

謝女士說,其實他們不滿的是狗隻所發出的異味,但該居民卻強詞奪理,硬硬說他們歧視她飼養的狗隻。

謝女士要問《光明包先生》應該如何處理此事。

針對此事,檳島市議員陳慧萍說,市政廳一般只容許排屋住戶飼養最多兩隻狗,主要是考慮到如果狗主飼養太多狗,會對他人造成困擾。

“如果狗隻造成鄰居困擾,根據市政廳一般的程序,市政廳會派員到場調查,再根據市政廳條例採取行動。”

“如果當中涉及虐待動物之嫌,當局則會交給相關單位跟進。”

 

網購手機離奇失蹤 事主不滿 賠償吃虧

: 06/08/2018 - 15:07

個案1

網購手機離奇失蹤 事主不滿 賠償吃虧

(檳城8日訊)執業律師林文明直言任何契約的約束都必須經過買賣雙方的同意下方能形成,而且這份契約必須是在交易前就要向雙方闡明清楚,否則這份契約是無法形成。

陳小姐數月前通過網絡代購方式,託本地一個網購團體從中國購買一台約870令吉的手機,原本應該在近期內取得貨物,可是陳小姐卻苦等不到其訂購的貨物。

交易前應闡明契約

日前,她聯絡上該網購團體時對方卻聲稱貨物在運送途中離奇失蹤,不過對方表示願意做出賠償,唯有賠償的數額是以貨物重量計算,而每公斤賠償100人民幣(折約62令吉),而最高數額限制為500人民幣(折約311令吉)。

此外,對方報稱事主的貨物理賠的金額是62令吉,然而陳小姐卻不同意對方的理賠數額,因為她要求對方購買的手機價格為870令吉,不過對方卻提出該代購集團的條文作為賠償列明。

林文明吁事主報案 再入稟檳消費人仲裁庭

對此,陳小姐感到不滿因為早前該代購集團並沒有出示及講明存有任何代購條文事項,為此陳小姐向《光明包先生》詢問要如何才能向對方尋求合理的賠償。

針對此案,林文明建議事主到警局投報再入稟檳消費人仲裁庭,同時他再次呼籲網絡購物必須選擇信譽可靠的代購商家,避免掉落詐騙集團陷阱,落得損兵折將的窘境。

另外,檳消協中文部主任黃金安建議事主向檳州貿消局投報,當然事主也可將個案帶到檳消協商討後,再決定下一步行動。

個案2

二手車商捲款逃 賣主應報案處理

居住在壟尾區的林先生於今年1月將妻子名下的一輛高齡的本田雅閣(Honda Accord)以1600令吉的價格售賣給二手車商,然而至今近半年了該二手車商卻沒有付款給林先生。

林先生坦言,過去數個月他已經聯絡該車商,然而對方一直以各種理由包括不在檳城而推遲付款給他。

“最近我去他的車行找他時,發現對方的車行已經關門休業,而我嘗試聯絡對方的手機及通過社交簡訊軟件聯絡對方都不得要領,我感覺對方在這宗交易上存有惡意欺騙的因素。”

林先生披露,鑑於他將輛轎車提交給該二手車商時已經辦理轉名手續,因此該車目前已不是其妻子名下,而且車輛也不知所蹤。林先生想問,目前他是否應該報警處理?還是通過法律途徑起訴對方詐騙?

執業律師林文明建議林先生向警方報案,他指出從林先生的提供的表面資訊分析,這項事件存有不誠實地誘導一個人交付財產因素的存在。

“林先生在報案時需要向警方交代他受騙的經過,尤其是對方如何誘騙他轉移財物後的過程及內容,也包括答應要繳付的款項而最終沒有覆行等的過程。”

他指出,根據刑事法典第420條文(欺騙及不誠實地引誘移交財物)中闡明誘騙的構成,至於事主要通過民事訴訟追討公道,則應該在報案後再做決定。

 

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