售價逐漸下滑 檳房產業恐泡沫化

: 01/07/2018 - 15:26

國家產業資訊中心(NAPIC)房產報告顯示,檳城2017年首季的二手房價同比2016年有下滑趨勢,多達32項房產售價跌幅超過5%。經濟評論員何啟斌認為,這證明檳城房產業正走向泡沫化。

他說,不只檳城,全國各地房產都面臨同樣問題,預料房價還會進一步下跌。而他2年前已警告先別入場,那些不相信者如今正面臨房產難以脫售或出租的困境。

32房產交易跌幅逾5%

國家產業資訊中心《2017年上半年房地產市場報告》顯示,檳城在2016年下半年至2017上半年共有286宗房產交易,其中51項跌價,當中的32項跌幅更超過5%,包括武吉牛汝莪的The Oasis,2016年下半年報價71萬令吉,去年上半年跌到61萬令吉,跌幅高達14.1%。

另有6項高級公寓房產報價跌幅超過5%,包括東北縣的Shinecille Park公寓,2016年下半年報價58萬8000令吉至65萬令吉,去年上半年跌到54萬8000令吉,跌幅11.4%。

報告也顯示,並非只有高價公寓的房價出現懸殊差距。威中廉價單層排屋Taman Sejahtera及中廉價單層排屋Taman Impian Indah,報價也從28萬和23萬令吉減至24萬和20萬令吉,跌幅12.9%和13.1%。

針對檳城2017年上半年房產交易及房價表現不佳,何啟斌認為,我國房產正逐漸走向泡沫化,除了檳城,其他大城市如吉隆坡、巴生谷和新山等地也有同樣現象。

恐引發欠貸危機

他說,房價越炒越高就會招致泡沫化。此時若銀行、發展商及政府單位因勾結或舞弊而掩蓋真相,還不斷批准高價房產,最終就會引發欠貸危機。

“房產不斷被炒賣價格節節攀升,若當局沒嚴格要求發展商平衡發展,任由興建高價房產就會脫離良性市場需求,最終導致越來越多人買不起房子。”

他說,如今有越來越多新房產滯銷,二手房產也長期空置,這將嚴重打擊房產及建築業,全國至少有50萬人受牽連,包括繪測師、建築業、沙石供應商、鋼鐵、洋灰與裝修業等。

“這群人是主要經濟消費群,房產交易量及房價下跌勢必衝擊他們,在他們周轉不靈下,最終會令購買力下滑。”

何啟斌說,過去許多人喜歡房產投資,銀行主要借貸也是房貸,但在高借貸低還款下,銀行需至少2至3年才能消化,導致銀行有30%至40%資金都被房地產“綁死”。

“銀行借出40萬令吉讓貸款者分30年償還,若拖欠銀行就出現真空狀態;若真空情況增加,銀行就會面對金融危機。目前有許多銀行都面對此問題而進行債務重排(debt reschedule)。”

銀行嚴格控制房貸

何啟斌披露,目前家庭房貸佔國民生產總值(GDP)90%,銀行明顯過度借貸,所幸國家銀行已意識到問題而嚴格控制房貸。

“1998年,我國面臨非常嚴重的金融危機,政府為制止資金外流而宣布資本管制。此次若政府單位再不插手房產自由市場引發的金融危機,情況可能比1998年更嚴重。”他認為,相比其他城市,檳城主要經濟來源是靠工業。隨著美國近日宣布稅改,預料會有許多美國廠撤離,若掌權者沒做好準備,未來2到3年內會遭遇比他州更嚴重的經濟危機。

房價緩慢降低

何啟斌說,本地人因房價太高而買不起,加上檳城近期水災頻傳,不僅難吸引外資,外國人也不願在檳城買房。房價不會一下子下挫,而是緩慢降低。

“此現象早在兩年前開始,目前更趨明顯,相信檳城來年的房價還會進一步下滑。”

二手房產市場放緩

賣家不虧也賺不多

房產仲介黃健喡與黃雪芬皆認為,二手房地產市場放緩是因為部分買家的持有力不足而低價拋售房產,但這也是持有力強者最佳入場時機。

黃健喡說,檳城房產市場在2014至2016年走勢強勁,但去年第三季開始放緩。對拋售房產者來說,他們不會虧,但也賺不多。

他舉例,丹絨道光某公寓在2016年售價73萬令吉,但近期有人以53萬5000令吉低價拋售。這不代表賣家虧損,因當年買入時只是20萬至30萬令吉。

持有力強者

進場好時機

“這群持有力不足者多為中產階級,近期受通貨膨脹波及而導致經濟能力不足。他們無法繼續供屋又租不出好價錢,唯有拋售求不虧。這對持有力強者來說就是進場好機會。”

他坦言,此情況不利於本地人,若不改善,本地人未來可能需向外國人租屋。目前,大部分本地年輕人薪水都未達4000令吉,如果需供車加上保險與生活費等,根本買不起檳城的房子。 

“政府如今批准的項目多為高級公寓,商業單位少之又少。近年進駐檳城的工廠也不多。”他說,商業單位少就表示少人做生意,也代表工作機會少。目前檳州工業區工作機會也不多,年輕人沒工作就沒法買屋。

黃雪芬則認為,對房屋仲介而言,目前檳州房產買賣市場依舊樂觀,沒泡沫化問題,各類房產銷售量持續成長。

她預料,二手房產售價放緩會持續至今年大選後,這對投資者來說是最佳入場時機。

房價跌幅超過5%房產

房屋種類

廉價單層排屋 2016下季(RM) 2017上季(RM) (%)

Taman Sejahtera 80,000 240,000-248,000 -12.9

Taman Widuri 85,000-90,000 78,000-80,000 -9.7

單層獨立

Taman impian indah 230,000-255,000 200,000-250,000 -13.1

Taman supreme 0,000 230,000 -8

雙層獨立

Taman Gamelan Indah 400,000 370,000 -7.5

雙層Semi-D

Taman Bukit Mertajam Indah 800,000 750,000 -6.3

2房廉價組屋

Jade View 118,000 5,000-135,000 -6.8

Taman Paya Terubong 79,000-93,000 80,000 -8.9

Taman Perkasa 43,000 40,000 -7

Taman Mengkudu 71000-75,000 68,500 -6.2

3房廉價組屋

Bandar Perda 70,000-90,000 70,000 -12.5

3房中廉價組屋

Bandar Baru Air Itam 240,000 215,000-250,000 -7.6

Bukit Saujana 100,180,000 120,000-160,000 -6.5

Jade view 297,000-315,000 70,000-297,000 -6.4

Melody homes 320,000-430,000 48,000-353,000 -6.1

Mutiara Heights 300,000-355,000 295,000-330,000 -6.6

Seri Semarak 350,000-410,000 50,000-395,000 -9.1

Taman Lip Sin 250,000-288,000 250,000 -6.4

Taman Sri Damai 375,000-400,000 350,000-380,000 -5.8

Taman Tanjung 190,000 80,000 -5.3

公寓

Aspen residence 715,000 658,000 -8

Boulevard condominium 475,000-618,000 470,000-550,000 -6.7

Penang Time square 600,000-1008,000 600,000-710,000 -9.5

Ratu Mutiara(taman ratu) 500,000-750,000 620,000 -5.5

The Oasis 710,000 610,000 -14.1

Pangsapuri Pinang Laguna 318,000 282,000 -11.3

高級公寓

Shinecille Park condo 588,000-650,000 548,000 -11.4

The Light collection II 648,000-700,000 620,000 -8

98 Nibong Residence 838,000-870,000 810,000 -5.2

One Imperial condominium 515,000-600,000 538,000 -5.3

Pantai Emas Resort 700,000-785,000 700,000 -5.7

Villa emas condo 425,000-426,000 399,500 -6.1

 

 

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